8. 주민운동시설

Q 8-1 주민운동시설을 해당 공동주택에 거주하지 않는 외부인에게 사용료를 받고 운영할 수 있는지?

■ 복리시설인 주민운동시설을 입주자등이 아닌 외부인에게 사용료를 받고 운영하는 등 영리를 목적으로 운영할 수 없음

< 주민운동시설의 영리 목적 운영 금지의 근거 >
ㅇ 주민운동시설은 주택단지의 입주자등의 생활복리를 위한 공동시설(주택법 제2조제9호)
ㅇ 복리시설의 용도변경은 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설로만 허용(주택법 시행령 별표 3 용도변경 중 신고기준)(☞ 애초에 복리시설은 영리를 목적으로 하지 않고 있는 점을 간접적으로 밝힘)
ㅇ 이러한 관련규정 등을 감안, 대법원에서도 주민운동시설은 영리로 운영해서는 안된다고 판시(대법원 2007도376, 대법원 2009도9214)

Q 8-2 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자로부터 일정 금액만 수수료로 받고 그 이상 수익은 외부위탁업자가 가져가는 운영형태도 가능한지?

■ 주민운동시설의 외부인 이용을 허용하지는 않으나, 외부위탁업자가 해당시설을 전속적으로 관리하면서 해당 단지에는 일정금액만 수수료(임대료)로 납부하고 그 이상 수익은 가져가는 형태의 운영을 영리목적 운영으로 판단한 바 있음(2009년 대법원 판례(1, 2심 포함))

→ 주민운동시설을 위탁하여 관리하는 외부위탁업자에게 임대료와 보증금을 받는 것은 타당하지 않으며, 위탁에 따른 수수료를 지급하는 것이 타당

Q 8-3 주민운동시설을 위탁하는 경우 위탁수수료는 입주자대표회의에서 의결, 결정할 수 있는지?

■ 주민운동시설의 위탁은「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하고 집행하므로(영 제55조의4제1호나목), 입주자대표회의에서 위탁수수료를 결정할 수 없음

Q 8-4 주민운동시설 운영경비는 관리비로 부과하는지 또는 사용료로 부과하는지?

■ 주민운동시설 운영경비는 ① 관리비로만 부과하는 방법 ② 일부는 관리비로 부과하면서 일부는 수익자 부담원칙에 따라 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법 ③ 시설 이용자에게 사용료로 부과하는 방법이 있으며, 모두 가능한 방법임(실무상 ②를 많이 이용하는 것으로 파악됨)

ㅇ 어떤 방법으로 부과할 것인지를 관리규약 등에 명확하게 규정하여 운영하는 것이 타당

Q 8-5 입주자등이 헬스 강사를 초빙하여 수강료를 내면서 주민운동시설을 이용할 수 있는지?

■ 주민운동시설의 외부 전문가 위탁관리는 입주자등의 3/4 이상 찬성이 있어야 하고, 그 외부 전문가도 경쟁입찰을 통해 선정해야 하므로 상기와 같이 주민운동시설을 이용할 수 없음(다만, 헬스 강사를 관리사무소 직원으로 채용하여(파트타임도 가능) 활용하는 것은 가능할 것임)